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普尔特与联邦住房金融局（FHFA）关于加密房贷的表态，究竟对美国购房者意味着什么？这是否将重塑比特币和稳定币持有者的借贷规则？
房贷、普尔特与FHFA加入加密议题
联邦住房金融局局长比尔·普尔特近日公开表示，该机构将"研究加密货币持有量在房贷资质评估中的应用"。这项发布于2025年6月24日的声明，意味着比特币（BTC）等数字资产可能很快将成为美国住房贷款评估的考量因素。
当前住房市场现状
这一提议出现在住房可负担性持续恶化的背景下。截至2025年中期，30年期固定房贷平均利率接近7%，创下二十年来新高。5月份现房销售中位数价格达422,800美元，创当月历史记录，但交易量却跌至2009年以来同期最低水平。
首次购房者面临尤其严峻的挑战。全美房地产经纪人协会数据显示，首次购房者占比仅30%，远低于平衡市场40%的标准水平。月供上涨与严格信贷标准，使得年轻购房者和自雇人士——特别是收入不稳定但拥有可观资产的人群——更难获得贷款资格。
加密资产评估框架
FHFA正在研究是否应将加密资产视同储蓄、投资组合或其他资产进行评估。例如，持有价值20万美元比特币或以太坊（ETH）但缺乏固定收入者，或可依据净财富获得贷款资格。
目前多数贷款机构仍将加密资产排除在财务评估之外，主要担忧价格波动性、监管不确定性及所有权验证难题。即便持有大量加密资产的高净值申请人，现行标准下也常被视为缺乏财务稳定性。
房地美合规要求驱动贷款模式
FHFA通过监管房利美与房地美两大政府资助企业，实质上塑造着全美住房贷款市场格局。这些机构支撑着超过8.5万亿美元的住房融资体系，其政策变动将产生深远影响。
普尔特局长的加密背景
现任局长比尔·普尔特出身全美最大住宅建筑商普尔特家族，2025年3月经过漫长确认程序就任。其个人持有50-100万美元比特币及等值Solana（SOL），并投资比特币矿业公司Marathon Digital Holdings。不同于传统保守的金融官员，普尔特自2019年起便公开支持加密货币。
加密资产的可能评估方式
目前借款人若想使用加密资产购房，必须先将数字资产兑换为美元并存入受监管银行账户，且资金需经历至少60天的"沉淀期"。FHFA的审查或将探讨这些要求是否需要调整。
估值与持有期考量
鉴于比特币等资产的高波动性，贷款机构或采用"折价评估"机制——即对账面价值进行折扣处理。资产持有期限也可能成为评估要素，长期稳定持有的加密资产或比短期交易资产更受青睐。
稳定币则面临不同考量。USDC等与美元锚定的代币可能更适合借贷评估，但其最终待遇仍取决于监管机构对其结构设计、托管方案及透明度标准的认可程度。
私营金融创新展现真实需求
在联邦监管机构探索加密房贷的同时，多家金融科技公司已推出创新产品。佛罗里达州贷款机构Milo Credit自2022年起允许借款人抵押比特币等数字资产获得全额房款融资，截至2025年初已发放超过6500万美元加密抵押贷款。旧金山金融科技公司Figure Technologies更推出最高2000万美元的加密资产抵押贷款项目。
私营模式的局限性
这些创新产品无法进入联邦房贷二级市场，导致资金成本较高且规模受限。同时，加密抵押贷款通常要求超额抵押——借款人需提供高于贷款额的加密资产作为波动缓冲。但历史数据表明，加密资产的剧烈波动仍可能引发风险事件。
FHFA的介入或将为该领域带来更规范的框架。私营模式已经证明加密资产可以融入住房金融体系，但需要完善的风险对冲机制和清晰的监管指引。无论最终结果如何，这一进程都将深刻影响加密货币在资本市场乃至日常金融生活中的定位。
