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代币证券(ST·Security Token)的发展前景与市场影响
随着代币证券时代的临近，业界正围绕其符合新政府政策的主要应用场景展开热烈讨论。作为李在明总统的重要竞选承诺，代币证券因其与国家政策规划的高度契合性，正日益受到市场关注。
房地产投资的新范式
代币证券是通过应用区块链技术提升稳定性和便利性的电子证券，其核心优势在于能够将原材料、艺术品和版权等资产分割化，实现"零碎投资"。根据金融投资和数字资产行业13日透露的信息，房地产代币证券被视为解决当前政府"房地产投资过度集中"问题的潜在方案。
由于投资需求过度集中于房地产领域，导致房价上涨的恶性循环持续重演。为此，李显龙总统和执政党提出，应当通过开发替代性投资工具来分散投资热情。这种策略旨在将原本集中于房地产的资金引导至股票市场等其他领域，从而避免房价过热，促进资金在经济各领域的良性循环。
数据显示，截至去年，房地产等实物资产在韩国家庭总资产中的占比高达75.2%。与传统购房方式不同，房地产代币证券允许投资者通过持有公寓或购物中心的部分股权进行投资，这种金融创新产品具有本质区别。
制度创新与市场变革
行业观察指出，随着代币证券的普及，投资者将能够更灵活地进行房地产投资，不必再不合理地购置整栋房产，从而实现资金的分散配置。例如，随着通过公寓代币证券获取股息案例的增加，"young-chil"贷款或全款购房等传统做法可能会相应减少。
目前，国土交通部正在研究新型"韩国REIT"制度，该制度允许房地产投资公司(REIT)提供公寓，投资者通过持有股权成为租户。这种创新模式主张投资者只需购买房产30%的REIT份额，其余70%支付租金，并可根据需要逐步增加持股比例，从而避免高额房贷压力。
数字资产行业专家表示："如果房地产代币证券取得成功，将可能通过投资者自愿资助机制提供多样化住宅物业，促进房地产市场健康发展。"
法律进程与监管现状
代币证券合法化的相关法案(包括资本市场法修正案等)目前正在国会审议中。由于各方意见较为一致，预计法案将于今年下半年获得通过。现阶段，基于"金融沙盒"监管暂缓机制，房地产零碎投资正在有限范围内进行试点。
值得注意的是，韩国现有的四家房地产代币证券发行商(包括Casa Korea和Lucent Block)目前仅针对写字楼和物流中心等商业地产开展业务，尚未涉足住宅证券领域。考虑到房地产市场的敏感性，金融当局在初期采取了相对谨慎的监管态度。
风险投资的新机遇
在当前政府大力推动风险投资的政策背景下，未上市公司的代币证券正引发广泛关注。传统上，风险投资和中小企业主要依赖风险资本(VC)或银行贷款融资，而代币证券提供了获取资金的新途径。
李总统在竞选期间就提出要通过允许退休养老金参与风险投资、扩大母基金规模等措施来强化风险投资基础。事实上，已有不少中小企业在海外通过代币证券成功融资，如被保时捷收购的克罗地亚电动自行车公司Grape Bike，其在2019年初创阶段就通过代币证券筹集了150万美元种子资金。
挑战与前景并存
然而，未上市公司的代币证券仍面临诸多挑战，主要源于其与现有股票监管体系的潜在冲突。近期美国证券平台Robinhood计划出售OpenAI和SpaceX等独角兽企业股票代币证券时，就遭到金融当局质疑其合规性。
金融行业专家指出："如同纸质证券向电子证券的转型一样，股票代币化是不可逆转的大趋势。虽然非上市公司代币证券存在制度障碍，但应以改善资本市场供需条件为目标，采取务实态度推进相关改革。"
