比特币抵押贷款即将问世——加密货币能否撬动6.6万亿美元的美国住房市场？_新闻

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比特币抵押贷款即将问世——加密货币能否撬动6.6万亿美元的美国住房市场？

2025-07-09 20:39:22

比特币与房地产的联姻：加密货币抵押贷款时代来临

想象一下：你不再需要攒钱多年、向亲友借款或变卖比特币来买房。只需用BTC作为抵押品，就能直接获得住房贷款。这听起来像科幻小说？但这是美国正在积极探索的现实方案——将比特币正式纳入抵押贷款体系。

6月底，美国联邦住房金融局（FHFA）宣布，将要求控制全美半数房贷市场的两大金融巨头——房利美和房地美开始研究如何将加密资产（尤其是比特币）纳入房贷承销框架。这一变革不仅关乎加密世界，更可能改写整个美国住房金融市场的规则。而幕后推手是一位深谙房地产与比特币的重量级人物：新任FHFA局长比尔·普尔特，他正试图改革这个6.6万亿美元的市场。

"2012年需要3万枚比特币买套房，如今只需5枚。"这是Coinbase广告中的一句话。但下一步可能是：你连这5枚比特币都不必出售就能获得房产。这不是遥远愿景，而是近在眼前的现实。这也引出关键问题：加密资产真能支撑起美国半数住房金融体系吗？

精英推动的比特币房贷实验

故事的核心人物是现任FHFA局长威廉·J·普尔特。熟悉美国房地产界的人会对这个姓氏感到耳熟——普尔特是美国第三大住宅建筑商PulteGroup创始人的孙子。换言之，他既是传统房地产世家，也是加密领域的早期信徒。

上任后普尔特迅速行动：先对房利美和房地美进行管理层改组，亲自出任董事会主席；接着配合特朗普政策方向，将加密愿景注入住房金融："让美国成为全球加密之都"。他的"2025-360号决议"明确规定：两房必须将加密资产纳入房贷申请者的储备资产评估，且无需兑换成美元。

这意味着什么？过去若想用比特币申请房贷，必须先变现为美元存入银行账户——60天后才被视为"合法储备"。现在可能只需Coinbase或Gemini的资产证明，就能直接获得贷款资格。从技术层面这并不困难，但从监管角度看却是巨大的范式转变。

加密为何盯上房地产市场？

简而言之，美国住房金融市场规模庞大到任何资产类别都无法忽视其结构性意义。据摩根大通数据，截至2024年底，房利美和房地美共同担保的抵押贷款支持证券（MBS）价值达6.6万亿美元，覆盖全美超半数房贷。

与此同时，高房价和利率上升将年轻群体拒之门外。Redfin和Security.org数据显示，超半数Z世代和千禧一代持有加密资产——许多人正是通过变现加密货币购买首套房。他们的财富不在银行体系，而是存在于区块链上。传统金融标准下，这些资产无法被评估，导致他们在房贷系统中"信用隐形"。

将加密资产纳入评估，本质上是将这群"信用隐形人"纳入机构视野。这不仅能提升市场参与度，更从根本上拓展了合格抵押品的定义边界。

加密货币房贷释放何种金融"杠杆"？

这可能是政策转变中最隐形却影响最深远的环节。设想典型案例：

2017年购入5万美元BTC；

2025年该BTC价值50万美元；

若选择变现，需先缴纳9万美元资本利得税才能购房；

而现在可抵押30万美元BTC获得9%利率贷款——既避税又保留比特币增值潜力。

这就是加密房贷的"多赢"场景：解锁流动性、避免应税事件、增强购买力，同时持有资产升值。Milo Credit、People's Reserve等平台已提供此类服务，利率低至3.5%（贷款价值比上限约33%）。30万美元加密抵押贷款在政策支持下，相比传统房贷每年可节省2-3万美元利息，还能完全规避BTC变现的资本利得税。

若该模式被房利美等主流机构采用，将实现证券化与真正的流动性注入——推动加密房贷进入金融体系核心。

会重蹈2008次贷危机覆辙吗？

风险确实存在。从SEC前官员科里·弗雷耶到学者希拉里·艾伦，许多人都警告：用高波动性加密资产作抵押品，可能在市场剧烈调整时引发系统性风险。

这些担忧不无道理。BTC不可能每年上涨50%。若借款人遭清算怎么办？贷方如何最小化损失？系统如何应对流动性压力？对此FHFA提出多项"安全机制"：

仅接受美国监管中心化交易所发行的加密资产；

由两房设置风险缓冲比例；

所有变更须经董事会和FHFA审核。

简言之，这不是闸门大开，而是设有安全护栏的严格监管实验。

加密资产真能改写房贷范式？

我们正见证前所未有的转折点：

比特币从数字货币转变为公认抵押品；

房贷市场从收入模式转向资产模式；

政府赞助企业逐渐市场化；

购房方式从"卖币买房"变为"押币留权"。

这些变革的交汇处，正是比特币房贷机制的崛起之地。它或许不会取代传统住房金融，但将成为强有力的补充：链上链下资产的桥梁、Z世代与传统金融的纽带，更是去中心化资产与联邦级信用工具融合的现实路径。

结语

每次技术革命都伴随质疑与激情。比特币抵押贷款是对传统金融规则的温和挑战。它可能实现税务优化、利率竞争和信用扩张，也可能引发估值混乱、波动溢出和监管真空。但有一点很清晰：被解锁的不只是数字资产流动性，更是一种新型信任机制——资产不必存放在银行，价值无需用美元定义。

当房利美和房地美真正将比特币纳入风险模型时，美国住房金融体系或许正在翻开全新篇章。而加密世界——终于——在链下现实找到了真正的支点。

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