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房地产投资：年轻一代的新机遇
购房困境：年轻一代的挑战
对于年轻一代而言，拥有房产正变得越来越遥不可及。根据2022年Freddy Mac Generation Z研究，三分之一的Z世代（18-25岁）认为购房在经济上无法实现。这一比例在三年内从27%上升至33%。领先的房地产代币化平台Binaryx的分析师指出，欧洲国家的情况更为严峻，且这种负面趋势正在加剧。
“我负担不起”的感觉形成了一个危险的循环：人们越不相信房地产的可及性，就越容易降低财务目标或转向风险较高的替代方案。高门槛使得普通投资者无法享受到豪华房地产市场中富裕投资者的两位数回报。
如今，通过代币化，普通投资者只需50美元的起步资金，即可获得历史上仅限富人享用的精英房产10-30%的年化收益。代币化正在打破优质房地产的壁垒。
富人如何主导房地产市场？
房地产青睐那些拥有大笔资金的人。投资者拥有的资金越多，进入市场、谈判更好交易以及以更低风险获得更高回报就越容易。
2008年的金融危机清楚地说明了这一点。当时，像黑石这样的大公司大量收购止赎房产，而中产阶级却在努力获得贷款延期。如今，黑石已成为全球最大的企业房东，控制着美国超过30万套住宅物业，投资组合价值约1万亿美元。
机构优势：更低风险，更高回报
大规模投资者享有小投资者无法比拟的优势：
- 投资组合多样化：单套房产在十年内表现低于市场的概率为40%，而75套房产的投资组合将这一风险降低至不到6%。
- 批量购买：批量购买不仅在超市购物时划算，在房地产市场也是如此。城市研究所的研究发现，批量购买的房产每平方米售价约为6.52美元，比单独购买更便宜。
- 交易成本节省：机构投资者在从物业管理（个人业主通常为5-8%，而大型投资组合为2-3%）到维护费用的一切方面都能获得大幅折扣。
- 获得更便宜的资金：个人投资者只能按常规条件获得抵押贷款，而机构投资者可以通过公司债券或专门信贷机构获得更优惠的贷款。
- 专业管理：大型投资者使用复杂的分析和专业管理团队来优化入住率和租金，通常能获得5-10%的更高租金。
- 市场影响力：当像黑石这样的主要参与者进入当地市场时，会影响市场价格，形成自我强化的优势。
这些因素共同创造了一个“富者愈富”的循环。财富差距的扩大并非由于小投资者缺乏能力，而是由于市场结构本身。但多亏了代币化，小投资者现在也能享受到同样的优势。
代币化如何提升小投资者的房地产投资？
有办法克服房地产市场的高门槛，并接近机构水平的回报。传统上，房地产投资信托（REITs）实现了这一目的，但存在许多陷阱。尽管历史平均盈利率为9-12%，但多重费用和管理费用显著稀释了回报。在低迷时期，REIT股票的波动性往往超过市场整体波动性。此外，投资者无法获得房地产所有者享有的税收优化资本收益，而是以应税股息的形式获得利润。
房地产代币化允许将房产所有权分割成可交易的代币化份额，就像股票一样。因此，任何投资者都可以以每个代币50美元的价格开始积累房产份额的投资组合。
代币化如何运作？
- 首先，将房产分配给一个法律实体（通常为有限责任公司）。
- 然后将该实体的所有权分割成份额，并转换为代币。
- 这些代币记录在区块链上，可以自由交易或持有以获得租金收入和价值增值。
这种结构适用于可出租的房产，投资者可以立即获得租金收入，也适用于期房开发，利润在完工单位出售后获得。
代币持有者的法律保护
Binaryx在怀俄明州法律W.S. SF0038建立的监管框架内运营，该法律允许有限责任公司作为由代币管理的去中心化自治组织（DAOs）成立。在Binaryx上代币化的每处房产都由一个单独的底层DAO LLC持有，代币持有者获得治理权，使他们能够对关键决策进行投票，例如：
- 更换物业管理公司
- 批准翻新或改进
- 确定租赁策略
- 决定何时出售房产
这种结构保证了即使Binaryx平台消失，代币持有者仍保留其所有权。
Binaryx案例研究：巴厘岛热带阁楼别墅
在旅游地点投资豪华房地产进行短期租赁，其回报率始终显著高于欧洲首都的长期租赁。例如，巴厘岛热门旅游区如Seminyak和Changgu的别墅带来10-15%的年化收益，而在柏林市中心租一套公寓的收益率仅为2.5-4%。
以前，普通投资者几乎不可能获得这样的回报，但现在Binaryx平台团队打算通过代币化改变这一现状。Binaryx正在积极代币化巴厘岛房地产市场，已经代币化了12处房产。以下是平台上最新的一处房产，位于Changgu地区的热带阁楼别墅。
投资结构
热带阁楼别墅的总投资价值为225,750美元，包括房产本身的价格和所有相关成本。市场分析显示，该别墅每年可产生约11.65%的租金收益率。扣除所有运营和管理成本后，预计每月分配给投资者的收入为2,191.74美元。
法律设置
创建了一个特殊目的实体，怀俄明州的TROPICAL LOFT VILLA 2 DAO LLC，以持有别墅的所有权。
代币化
TROPICAL LOFT VILLA 2 DAO LLC被分割成4,515个代币，每个价值50美元，创建在Polygon区块链上。
筹款
投资者可以购买任意数量的代币，以获得相应的所有权和收入份额。如果筹款目标未达成，资金将全额退还给投资者。
租金收入支付
当别墅开始产生租金收入时，智能合约会自动将付款分配到代币持有者的钱包。一个拥有40个代币价值2,000美元的投资者每月将获得约19.42美元的被动收入（占房产总收入的0.88%）。
退出选项
任何投资者都可以在二级P2P市场上出售其代币，或与其他代币持有者一起投票出售整个房产。
未来的房地产投资：可及性、多样化和高收益
直到最近，管理多样化的房地产投资组合仍是富裕和机构投资者的特权。很快，资本仅为5,000美元的平均投资者将能够有效地将这些资金分配到100个不同房产的代币中——从巴厘岛的别墅、黑山的公寓到纽约市的商业空间。
代币化的一个关键优势在于代币的收益率与整个房产的收益率相同。如果一栋别墅产生11.65%的年化回报，拥有0.5%房产代币的投资者也将获得11.65%的投资回报。
尽管有明显的优势，但房地产代币化的基础设施才刚刚开始形成。Binaryx估计，到2025年初，全球代币化房地产的总价值不超过10亿美元——仅占全球650万亿美元房地产市场的极小部分。
Binaryx的目标是创建一个全球生态系统，使任何预算的投资者都能建立真正全球化的房地产投资组合，而不依赖于平台本身。目前，公司正在积极扩展项目的地理范围；它已经代币化了黑山的一座山间小屋，并计划进入迪拜和西班牙市场。
