美国加密货币抵押贷款面临估值风险与监管不确定性_新闻

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美国加密货币抵押贷款面临估值风险与监管不确定性

2026-01-20 22:43:01

1月16日，总部位于宾夕法尼亚州的贷款机构Newrez宣布，将在评估抵押贷款申请时考虑接受部分加密货币资产。该公司表示，此项变更将于二月生效，适用于住房贷款、再融资及其他投资性房产贷款。

加密货币抵押贷款为美国年轻人提供机遇

对于Newrez而言，这项计划的推出得益于美国联邦住房金融局去年发布的指导方向。2025年6月，FHFA要求房利美与房地美制定在贷款申请中认可加密货币资产的方案。此举意味着加密货币获得了这两家为抵押贷款市场提供流动性及稳定性的重要政府企业的部分认可。当时，比特币国债公司MicroStrategy董事长迈克尔·赛勒表示：“未来世代将铭记此刻——比特币从此融入美国梦。”

尽管住房管理机构已给出指引且接受度逐渐提升，但贷款机构仍持风险规避态度，监管框架也远未完善。

拓宽“美国梦”的尝试

拓展“美国梦”——即实现住房自有——至少是FHFA作出该决策的重要动机之一。该局局长比尔·普尔特在向房利美和房地美发布的正式指令中写道，将加密货币纳入考量符合这两家公司“助力实现可持续、长期住房自有”的目标。

过去60年间，美国住房自有率始终保持在相对稳定的水平。虽经历经济衰退等波动事件，该比率始终维持在60%至70%之间。

但近年来，住房拥有者的平均年龄急剧上升。2010年约为39岁，而仅15年后，平均年龄已攀升至59岁。这表明千禧一代和Z世代年轻人很少进入房地产市场。

住房市场中大型机构投资者的存在，加剧了独栋住宅资源向少数人集中的趋势。汉密尔顿项目2023年的一份报告发现，在亚特兰大，所谓“巨型投资者”持有高达27%的独栋住宅租赁存量；在孟菲斯和伯明翰，这一比例分别达到45%和37%。

绝大多数加密货币持有者年龄在44岁以下。允许他们使用加密资产作为抵押凭证，至少能在一定程度上降低年轻投资者购房的门槛。

普尔特近日接受采访时表示：“我们正全力提升住房可负担性。推行加密货币相关政策的考量之一，正是其蕴藏着改善可负担性的巨大潜力。”

投资者需对加密资产估值折价有所预期

FHFA可能为加密货币开启了一道缝隙——但附带诸多限制。相关资产必须存放在受美国监管的交易所中，房利美和房地美也必须考虑风险缓释措施。FHFA虽能指导两家公司提出建议与评估，却无法强制要求具体贷款机构接受加密货币。

即便贷款机构接受加密货币，也未必认可所有山寨币。咨询公司负责人查尔斯·惠伦表示：“目前部分贷款机构愿意基于比特币开展业务，其他代币则远未达到同等认可度。”他指出此类贷款目前主要局限于行业所称的“私有标签”或“巨额贷款市场”，且“这些抵押贷款不会出售给房利美或房地美”。

加密投资者可能还需面对资产估值“折价”的要求。为应对加密货币众所周知的波动性，贷款机构可能预设加密资产价格将下跌，从而降低其作为抵押品的效力。

美国加密货币抵押贷款的未来受政治因素影响

加密货币抵押贷款的发展可能存在政治因素。普尔特曾表示其六月发布的指令部分“符合特朗普总统将美国打造为世界加密之都的愿景”。房地产平台首席经济学家达里尔·费尔韦瑟认为该指令“有助于加密货币的规范化和合法化，这符合总统的议程”。惠伦则指出此举政治象征意义大于实质内容。

值得注意的是，民主党高层对此持反对态度。包括加密货币批评者伊丽莎白·沃伦和前总统候选人伯尼·桑德斯在内的五名参议员联名致信，指责普尔特将政治置于金融体系风险之上。信中指出其同时兼任两家公司董事会主席，并委任了代表FHFA人员及行业盟友的董事会成员，存在严重的职权冲突。

共和党立法者曾尝试将这项指令编入法律。怀俄明州参议员辛西娅·卢米斯于2025年7月提出《21世纪抵押贷款法案》，但该法案至今仍停留在银行、住房和城市事务委员会，未取得进展。

加密货币贷款的政治动能可能存在局限。惠伦指出，由于从加密货币被计入贷款到其兑换为美元之间存在市场风险，大型贷款机构可能难以支持此类法案。“抵押贷款市场的本质是贷款机构协助购房者，随后将该贷款出售至债券市场——而债券交易以美元结算。”

降低住房成本的其他举措

在贷款机构评估该指令对其商业模式影响的同时，特朗普政府也在其他领域着力降低住房成本。本月政府提出多项扩大住房自有率的设想，国家经济委员会主任凯文·哈塞特暗示可能允许民众使用退休储蓄（如401(k)计划）支付首付。

特朗普还提议禁止大型机构投资者购买独栋住宅。他于1月7日在社交平台写道：“长久以来，购置并拥有住房被视为美国梦的顶峰……正因如此，我将立即采取措施禁止大型机构投资者继续购入独栋住宅，并呼吁国会将其立法。”

当前华盛顿从稳定币到加密货币抵押贷款等领域都存在强劲的加密货币政策动能。但这类动能及其对住房可负担性的潜在影响，最终仍取决于贷款机构是否认可其商业合理性。

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