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美国抵押贷款市场部分接受比特币作为担保，但价值仅按'半价'计算

2026-03-26 21:47:13

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加密货币抵押贷款正式进军美国住房金融市场

以比特币（BTC）等作为抵押物的“加密货币抵押贷款”已正式进入美国住房金融市场。然而，其被认可的抵押价值仅约一半水平，市场期望与现实之间存在明显差距。

美国联邦住房金融局（FHFA）已指示房利美和房地美，自2025年6月25日起，允许在不将加密货币兑换为美元的情况下，将其认定为抵押贷款的“合格资产”。此举推翻了自2022年以来将数字资产排除在外的原有指导方针。随后，Better Home and Finance与Coinbase将此项政策落实为实际产品，这意味着规模达12万亿美元的美国住房抵押贷款市场，开始将比特币（BTC）的持有价值纳入主流金融体系。

关键在于“波动性扣减率”。仅有比特币（BTC）或以太坊（ETH）持有额的50%至60%会被认可为合格资产。

举例来说，即便持有价值10万美元的比特币，在实际贷款审批中仅按4万至5万美元计算。若基于8万美元的标准准备金要求，则意味着需要持有高达20万美元规模的加密货币。

尽管如此，其意义是明确的。以往，投资者必须出售加密货币将其变现，或完全将其排除在资产之外，而现在则可以在保持持仓的同时进行贷款申请。特别是在市场上涨期间，无需卖出即可维持市场风险暴露，这被视为一大优势。

其适用条件颇为严格。资产必须存放在Coinbase、Kraken、Gemini等受美国监管的交易所中，个人钱包（冷钱包）不被认可。

在贷款审批过程中，将通过交易所API验证持有量及超过60天的持有记录。同时必须符合反洗钱（AML）标准。目前，质押资产或锁定在去中心化金融（DeFi）协议中的资产也被排除在外。

这与许多“加密货币原生”投资者将资产移出交易所的趋势相冲突。

实际适用性因持有规模而异。购买50万美元的房产通常需要1.5万至4.5万美元的准备金。按50%的扣减率计算，投资者至少需持有9万美元以上的比特币（BTC）或以太坊（ETH）才能满足条件。

因此，此项制度更有利于持有大规模加密资产的投资者，对于小规模投资者而言，对现金资产的依赖度仍然很高。

未来，房地美也将在同一指导方针下确定具体标准，目前正在讨论除比特币（BTC）和以太坊（ETH）外是否包含其他山寨币。然而，市场波动性在实际下跌阶段将如何体现，仍有待验证。

此次政策在部分承认加密货币为“住房金融资产”方面意义重大，但同时，将其视为在保守风险管理框架内有限接受的初期阶段，这种观点正获得更多认同。

问：不卖出加密货币也能申请住房贷款吗？

答：是的，根据新政策，在满足特定条件（如资产存放于受认可交易所并持有超过60天等）的情况下，可以将其作为合格资产用于贷款申请，但资产价值会按一定比例扣减。

问：为什么只有约一半的资产价值被认可？

答：这主要出于风险控制考虑，被称为“波动性扣减率”。由于加密货币价格波动剧烈，监管机构与贷款方通过价值扣减来应对潜在的价格下跌风险，保障贷款安全。

问：所有加密货币投资者都可以使用这项服务吗？

答：并非如此。该服务对资产类型、存放地点、持有期限、投资者合规情况等有严格要求。目前主要适用于在美国受监管交易所持有相当规模主流加密货币（如BTC、ETH）并满足其他条件的投资者。

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