《韩国租房诈骗特别修订法案通过，实质损害恢复仍有局限》_新闻

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《韩国租房诈骗特别修订法案通过，实质损害恢复仍有局限》

2026-04-28 21:07:23

国会通过了旨在支持全租房诈骗受害者的特别修订法案，但评价认为，其在恢复受害者损失的实际水平以及降低全租房制度本身的结构性风险方面仍然不足。

特别修订法案的意义与局限

为解决全租房诈骗及“空头”保证金问题而成立的市民社会对策委员会于28日在首尔钟路区召开座谈会，探讨了于23日在国会通过的有关支持全租房诈骗受害者及居住稳定的特别修订法案的意义与局限。该修订案包含了一项内容，即国家将提供财政支持，确保在完成拍卖或公开出售后，返还给受害者的金额至少达到其保证金的三分之一。考虑到过去在拍卖和公开出售程序中，许多受害者几乎未能收回保证金，此举被认为具有制度化最低限度恢复措施的意义。

法案与受害者诉求存在差距

然而，与会者认为，该修订案与受害者一直要求的所谓“先赔付、后追偿”方式相去甚远。首先，该法案并非由政府先充分补偿受害者损失，然后再向责任方追偿的结构，而仅限于在拍卖或公开出售后进行一定水平的补偿。此外，有意见指出，保证金保障水平低于受害者的要求，可能在实际生活重建方面存在局限。这意味着，虽然法律修订扩大了救济框架，但能否切实感受到恢复效果则是另一回事。

制度性漏洞是深层根源

座谈会上反复强调，全租房诈骗问题不仅是个人犯罪，更源于制度性的漏洞。与会者分析认为，长期以来的低利率全租房贷款和保证金担保制度，助长了租户依赖金融手段而非自有资金来承担高额保证金的模式，导致房价与保证金比率（即“全租价比”）过高。这使得市场环境变得脆弱，即使房价稍有波动，也极易出现无法返还保证金的“空头”全租合约，从而加大了诈骗风险。同时，会议也提出了需要弥补现行制度下保护不足的盲区，例如外籍租客或多户联保住宅等情形。

需从根源调控风险

世宗大学房地产系教授林才曼指出，“空头”保证金问题是保证金无法返还的根本原因，并提出有必要通过管制将全租价比维持在一定水平以下。例如，当全租价比过高时，可采取限制全租房贷款额度等方式，以预先降低风险。这与仅靠事后救济对策存在明显局限的问题意识相契合。最终，此次法律修订虽可视为扩大救济范围的进步，但也表明，若没有后续制度改革来改善全租房市场的高风险结构，同样的问题很可能重演。

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