全租价格动荡波及买卖市场……流动性调控势在必行_新闻

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全租价格动荡波及买卖市场……流动性调控势在必行

2026-05-14 23:52:27

全租价格对房价影响力日益增大，调控政策需跟进

随着全租价格对房价的影响力日益增强，有国家研究机构建议应调整面向全租市场的贷款及担保规模。分析指出，全租已超越单纯的租赁价格范畴，成为撼动买卖市场的关键纽带。

研究机构于14日发布的《近期住宅租赁市场结构变化分析与政策启示》报告中，分析了1986年至2025年全国住宅租赁市场中全租价格与买卖价格的相互影响。研究发现，买卖价格对全租价格的影响在整个分析期间主要体现在1至3个月的短期滞后效应上。特别是在1992年、1998年、2006年、2015年及2020年前后等房价大幅波动时期，买卖价格上涨的冲击会迅速传导至全租价格，随后逐渐减弱，这一规律反复出现。

全租对房价的推动作用日益凸显

另一方面，全租价格对买卖价格的推动作用近年来日益明显。研究分析认为，全租价格上涨的影响主要滞后3至9个月反映在买卖市场中。自2000年以来，全租价格上涨1个百分点对买卖价格的24个月累计影响转为正向，并在2010年代急剧扩大。2015年至2019年期间，该影响达到峰值1.24个百分点，近期仍维持在1个百分点左右的高位。研究指出，2010年之前全租对买卖市场几乎无影响，但此后全租价格上涨刺激房价的结构逐渐形成，并在2020年前后影响力达到最强。

全租市场金融化是主要背景

这一变化背后是全租市场的金融化。2008年全球金融危机期间，随着房屋买卖减少、全租需求增加，政府为稳定民众居住扩大了全租资金贷款规模。此后，相关法律修订扩大了优先受偿权范围，银行贷款业务趋于活跃；2013年9月全租保证金返还保证制度引入后，以担保为基础的贷款迅速增长。研究认为，在此过程中，全租市场从现金交易为主转向依赖贷款与担保的结构，导致全租价格与买卖价格相互推升的机制固化。不过，近期随着月租转换加速，2022年后买卖价格对全租价格的影响已有所减弱。

建议逐步减少全租市场流动性

研究团队将当前全租推高买卖市场的结构视为非良性现象，建议逐步减少全租市场流动性。具体方案包括：将目前仅适用于单套房持有者的全租贷款总债务本息偿还比率限制扩大至无房者，并将租客的全租保证金计入房东的债务偿还比率核算中。此举旨在减少租客过度借贷，同时管控房东利用租客保证金扩大杠杆的结构。数据显示，今年全国公寓全租价格累计上涨率已超过买卖价格涨幅。这一趋势未来可能因全租房源短缺及金融监管方向，对整体住宅市场价格走势产生不小影响。

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