首尔公寓市场全线上涨，买卖、全租、月租价格均大幅攀升_新闻

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首尔公寓市场全线上涨，买卖、全租、月租价格均大幅攀升

2026-05-17 07:22:36

首尔公寓市场呈现出买卖与全租、月租价格同步快速上涨的局面。不仅是购房价格，连租赁市场价格也同步走强，导致实际需求者的负担全方位加重。

买卖及租赁价格同步上涨

数据显示，截至5月11日，今年首尔公寓买卖价格累计上涨3.10%，是去年同期涨幅1.53%的两倍左右。从月度数据看，涨幅从1月的1.07%，在政府宣布对多套房持有者的转让所得税加重征税缓期措施结束后，放缓至2月的0.74%、3月的0.34%，但4月再次扩大至0.55%。按周来看，涨幅在4月第三周至5月第一周维持在0.14%~0.15%的水平，而在缓期措施结束后首次反映数据的5月第二周，涨幅跃升至0.28%。这意味着，在税收政策变化影响房源释放和买方心理、市场稍作喘息后，价格再次反弹。

租赁市场涨势更明显

首尔公寓全租价格截至5月第二周累计上涨2.89%，达到去年同期0.48%的约六倍；月租涨幅截至4月为2.39%，也大幅超过去年同期的0.57%。仅看4月，首尔公寓买卖价格上涨0.55%的同时，全租上涨0.82%，月租上涨0.74%。这意味着租赁市场的实际压力感比买卖市场更大。近年来，非公寓类住宅的全租诈骗问题频发后，租户对公寓的偏好增强，但市场上实际挂牌的全租房源并不充足。房东将房源从全租转为月租或半全租的所谓“全租月租化”趋势，也在助推全租房源的减少。

供需指标反映市场结构

供需指数以100为基准，高于100表示找房或求租的需求方多于供应方。5月第二周，首尔公寓买卖供需指数为108.3，全租供需指数为113.7。按月公布的月租供需指数4月亦达109.7。买卖供需指数创下2021年3月第一周以来最高，全租供需指数为同年同月第二周以来最高，月租供需指数也是2021年10月以来最高值。简而言之，这意味着想买或想租的需求旺盛，但市场供应量不足，典型的卖方/出租方优势结构正在强化。

未来变量：宏观经济与政策

买卖市场的走向可能很大程度上取决于市场流动性、利率和税制改革方向。3月广义货币供应量（M2·平均余额）为4132.1万亿韩元，自去年11月以来已连续五个月增长。在市场资金充裕的背景下，若近期股市上涨带来的资金流向房地产，可能进一步推高房价压力。反之，下半年若基准利率上调可能抑制市场过热，但若内需持续疲软，利率也可能维持不变。地方选举后讨论的税制改革，也可能成为江南区等高房价地区的调整因素。特别是若对非自住单套房持有者加强持有税或缩减长期持有特别扣除的政策落地，可能导致部分急售房源出现。但近期市场由税负相对较轻的中低价区域引领上涨，因此高档住宅区与其他区域走势分化的可能性也存在。

租赁市场短期难改供需紧张

全租和月租市场短期内难以摆脱结构性供应短缺的局面。虽然政府宣布将在2030年前在首都圈供应包括公共住宅在内的135万户住宅，但这是以开工为基准，实际入住至少需要2-3年时间。在此期间，若新建入住供应持续不足，全租和月租价格很可能维持在高位。这一趋势可能进一步推高首尔的居住成本负担，并可能导致买卖市场和租赁市场相互传导上涨压力。

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