链上抵押贷款将在海湾地区启动 | 观点_新闻

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链上抵押贷款将在海湾地区启动 | 观点

2026-03-05 19:23:13

世界少有地区能像海湾地区这样飞速发展。这里的天际线仿佛一夜之间拔地而起，政府言出必行，对创新充满渴望。正是这样的环境，正将海湾地区打造为现实世界资产——特别是代币化房地产——能够以可投资的实际项目形态蓬勃发展的少数区域之一，而不仅仅是停留在会议舞台上的构想。

海湾地区拥有监管效率与数字化土地基础设施，足以开创链上抵押贷款的先河，将代币化房产转变为可编程的信贷市场。问题并非出在抵押贷款本身，而是其运行体系：依赖纸质文件、多账本的系统造成了不透明、延迟与风险，而代币化能从结构上减少这些弊端。迪拜在现实世界资产领域的强劲势头创造了先行者优势：随着土地登记数字化和受监管的资产框架到位，海湾地区能够为全球树立样板。

在发达市场，代币化房地产的进展一直受制于数十年前建立的现有证券与市场基础设施，广泛普及仍遥不可及。以德国为例，其金融监管机构BaFin明确表示，证券型代币发行通常需要完整的发行说明书，除非发行方符合特定豁免条件，这增加了时间、资金成本和数月的筹备期，才可能实现大规模启动。

西方常说创新必须等待规则制定，但海湾地区正在证明，规则可以演进为行之有效的体系。最近数月，迪拜土地部门已开始将房地产资产转化为链上数字代币，实质上是将产权契据代币化，重塑了财产的持有、交易与流转方式。

然而，变革不仅在于财产代币化，更在于信贷的代币化。一旦所有权上链，下一步自然是将抵押贷款也引入链上。住房贷款将不再是静态的、由银行持有的合同，而会转变为更容易追踪、分销和融资的投资品，面向更广泛的投资者基础。

当今传统抵押贷款市场的问题

全球范围内，加密货币一直难以突破其投机阶段。但海湾地区正朝着不同方向迈进。近期预测估计，到2033年，迪拜的代币化房地产现实资产市场规模市值可能超过160亿美元。然而，海湾地区的抵押贷款与其他地方一样，运行于未能跟上当今人们实际生活和资金流动方式的系统之上。

问题的根源在于“多账本”流程。现代抵押贷款流程本身是手工和纸质的，充斥着长达数周的文件追索、重复填表、评估和产权核查。大部分流程在各自孤立的系统中进行，经纪人、银行、保险公司和登记机构之间来回沟通。这造成了延迟、高昂的管理成本和风险。

在海湾地区，由于市场的全球性——包括跨境资本、国际买家和快速交易——这些风险被进一步放大。当管理层面速度缓慢时，整个流程就会变得碎片化，尤其是在投资者并不总是遵循相同银行规范的情况下。

甚至财产记录本身也存在缺陷。虽然文件对于证明所有权和获得抵押贷款至关重要，但其背后的基础设施为错误、操纵和数据完整性缺口留下了空间。这种风险并非仅是理论上的。据全美房地产经纪人协会报告，过去一年中，63%的房地产专业人士曾遭遇契据或产权欺诈。

链上抵押贷款并非神奇的解药，也不能消除贷款的基本责任。它们的作用是以更适合数字经济金融现实的方式，取代僵化、不透明的流程，特别是在阿联酋这样的地方。

我们期待数十年的抵押贷款升级

抵押贷款本身并非一个糟糕的构想。问题在于其底层的系统。当贷款被打包成不透明的证券时，外部人士就难以清晰地了解其表现、所有权和风险。2008年金融危机的教训并非抵押贷款不应存在，而是其周围的基础设施可能大规模掩盖真相。

代币化是抵押贷款亟需的基础设施修复方案。通过数字化呈现贷款敞口，抵押贷款变得更容易追踪、转移和管理，使全球投资者有机会持有更小份额的风险，同时对其持有资产及其表现有更高的可见度。

然而，只有输入信息合法，这套基础设施才能发挥作用。更好的轨道必须锚定于可信的输入，如产权、留置权和估值。这正是海湾地区的优势所在。监管机构已经在将土地登记和交易数据数字化，为经过验证的定价和价格历史奠定基础。有了这个基础，基于预言机的定价工具可以将经核实的评估数据直接推送到链上，为贷款机构和投资者提供远超传统系统允许的清晰度。

除了数据，迪拜在监管护栏方面也取得了进展。虚拟资产监管局通过其“资产参照虚拟资产”类别，为将投资引入链上创造了更清晰的路径。这一受监管的框架将代币价值与现实世界资产挂钩，并明确了付款对象、方式、时间以及附着于资产的其他权利。这可能包括收入分配、治理权和其他权益，为市场提供了所需的建设清晰度。

的确，将抵押贷款转变为数字资产并不会改变借款人的义务或完全消除风险。但它确实改变了管理层的可靠性和速度，而管理层决定了贷款在任何特定时刻的状态。

代币化不能扭曲信贷规律，但有助于消除过时轨道的阻力。通过减少协调抵押贷款所需的时间和成本，并利用共享、可编程的记录，代币化可以提高抵押贷款全生命周期的效率、可及性、透明度和准确性。

尽管实施链上抵押贷款存在技术和监管风险，但海湾地区在代币化资产领域的领先地位，使其成为这一模式最有望扎根的地区之一。凭借其监管协同性和对金融创新的渴望，该地区有潜力将链上抵押贷款从实验转变为市场标准，最终为全球实践提供蓝图。

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