联邦住房金融局局长指示房利美与房地美将加密货币纳入抵押贷款资产范畴
联邦住房金融局局长比尔·普尔特已下令房利美与房地美调整其业务系统,将加密货币认定为抵押贷款申请中的合格资产。这一举措有望为数百万目前被传统信贷体系排除在外的加密货币持有者打开通往住房所有权的大门。
普尔特在社交平台X上宣布了这项指令,表示在"深入研究"后,已指示"伟大的房利美和房地美着手准备将加密货币作为抵押贷款资产进行核算"。该指令明确引用了特朗普总统关于使美国成为"世界加密资本"的目标声明。
这不是一项研究或试点项目。该指令明确要求这两家政府资助企业为加密货币资产整合做好业务准备,使之成为监管机构对这两家实体具有约束力的操作指令。
该指令已开始产生具体成果。2026年3月26日,房利美宣布将通过抵押贷款机构Better Home & Finance与加密货币交易所Coinbase的合作,首次接受加密货币支持的抵押贷款。
根据新方案,购房者可以抵押比特币或稳定币资产作为独立首付贷款的担保,而无需出售其加密货币。这种结构既避免了触发资本利得税,又能让借款人获得传统的15年或30年期抵押贷款。
加密货币作为抵押资产为何具有变革意义
这项政策的重要性在于其目标人群。目前约有6500万美国人持有加密货币,占总人口20%。其中74%持有者的投资组合价值低于5万美元。
这些并非寻求资产多元化的富裕投资者,而是以Z世代和千禧世代为主的持有者。数据显示他们投资组合中25%为非传统资产,其中许多人因担心税务惩罚而无法将加密货币收益转化为传统首付资金。
截至2026年3月27日,比特币交易价格为65924美元,市值达1.32万亿美元,较2025年10月的历史高点126080美元下跌约46%。市场恐惧与贪婪指数读数13,处于"极度恐惧"区间。但联邦住房金融局的指令代表着独立于短期价格波动的结构性采用信号。
Coinbase消费与商业产品负责人马克斯·布兰兹伯格从代际视角解读这一举措:"代币抵押贷款是为年轻世代打开住房所有权大门的重要第一步,他们一直难以通过传统方式积攒首付。"
联邦抵押贷款计划的规模凸显了潜在影响。仅2024年,联邦住房管理局就发放了超过76万笔抵押贷款,总值2300亿美元。如果加密货币资产资格认定从房利美和房地美延伸至联邦住房管理局、退伍军人事务部和农业部贷款计划,符合条件的加密货币持有者群体将显著扩大。
比特币与房地产:从边缘概念到国家政策
需要明确一个重要区别:普尔特的指令仅涵盖受美国监管并遵守所有适用法律的中心化交易所持有的资产。去中心化资产、自托管钱包和境外交易所余额不符合资格。
政策全面实施还需要房利美和房地美建立全新的承销基础设施。Better与Coinbase的合作是首个具体产品,但更广泛的推广取决于两家机构将加密货币资产验证整合到现有系统的速度。
比特币链上网络活动为支撑这一政策转变的结构性趋势提供了额外佐证。尽管价格从历史高点回撤46%,但超过6500万美国人持有加密货币且网络基本面保持稳定,这证明将数字资产视为合法抵押品的依据不仅限于价格因素。
需要特别说明的是,相关政策表述应准确理解。普尔特的实际声明聚焦于将加密货币作为抵押贷款资格认定的资产,而非直接涉及住房可负担性。该政策为加密货币持有者消除了障碍,但并未降低房价。
目前联邦住房管理局、退伍军人事务部和农业部贷款计划均不允许将加密货币作为抵押品或首付证明。普尔特的指令是否会最终延伸至这些计划仍是未决问题,尚无明确时间表。
联邦住房金融局同时监管房利美和房地美,这意味着普尔特的指令对这两家担保美国绝大多数抵押贷款的机构具有约束力。对于6500万持有加密货币的美国人而言,数字财富与传统住房所有权之间的鸿沟正在收窄。
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