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房地产代币化与分式所有权模式：2026年洞见

2026-06-20 22:20:48

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房地产代币化正在重塑投资格局

房地产代币化通过将所有权数字化，使人能够持有资产的部分权益，正改变着人们的房产投资方式。到2026年，这一趋势将真正起飞。初创公司和各类平台正将公寓、写字楼乃至整个房地产组合转化为数字代币。报告显示，房地产代币化市场规模预计将从2024年的约0.3万亿美元增长到2030年的3万亿美元。

2026年的市场增长与趋势

房地产仍是加入代币化浪潮的最大行业之一。房产代币化让人们无需购买整栋建筑即可参与投资，他们可以以数字代币的形式购买其中的一部分。这使得更多人能够进入这个市场。根据安永2023年的一项调查，高达80%的高净值个人和67%的大型机构投资者已经投资或正在考虑将部分资金投入代币化资产。这两个群体均表示，房地产是他们的首选。

预计到2026年，机构投资组合中代币化资产的占比将达约5.6%，而富裕投资者的这一比例约为8.6%。分析师预测，到2030年，房地产代币化市场规模将翻一番，达到约3至3.2万亿美元。这意味着从现在起，年增长率约为50%至60%。

推动这一增长的因素包括：区块链基础设施的完善、二级交易平台的增多，以及代币化降低了市场准入门槛。代币化让任何人都能购买以前无法触及的房产的一部分，从而大大降低了进入壁垒。分权代币让人们几乎可以实时交易房产份额，使得进出市场变得更加容易。

什么是房地产代币化？

房地产代币化是指将房产的所有权转化为区块链上的数字代币。该代币代表了基础资产（如一栋出租楼）的部分或全部份额。由于这些代币存储在分布式账本上，人们可以轻松地进行转让、交易并实现自动化管理。实际操作中，所有者将房产放入一个特殊目的公司或信托中持有，然后发行代表所有权或收益份额的数字代币块。

代币化的运作流程如下：

资产准备：检查房产状况并评估其价值。所有者通常会设立一个特殊目的载体来持有该房产。

法律架构：明确投资者权利，并确保符合目标辖区的证券法规。

代币发行：使用智能合约将房产转化为数字代币（常用的标准有ERC-3643和ERC-3644等）。

区块链集成：将代币部署在区块链上（如以太坊、Algorand、Stellar等），以保证透明度和防篡改记录。

新投资者准入：通过了解你的客户和反洗钱检查，将获批买家列入白名单（链上白名单会阻止未经验证的钱包）。

二级交易：代币化后，份额可以在受监管的数字平台或交易所进行交易，从而极大提高流动性。

这一技术后端完全由智能合约处理，确保整个流程顺畅运行，包括代币转账、投资者限制和收益分配。例如，租金收入可以自动按比例发送到代币持有者的钱包。其最终效果是建立一个更高效、全天候的房地产市场。

房产代币化与分权所有权的优势

与传统房地产投资相比，房地产代币化具有多项优势：

分权所有权：一栋价值2000万美元的建筑可以被分割成数千个微小的份额。投资者可以只购买一小部分（甚至可能花费不到100美元）。这极大地降低了普通投资者的参与门槛。

流动性增强：这些代币拥有二级市场，投资者可以在几分钟内买卖房产份额。

全球可及性：区块链无国界。因此，位于孟买的投资者可以轻松购买纽约摩天大楼的一部分，无需本地中介或银行。这意味着跨境投资打开了更多机会，让人们能够分散风险。

自动化收益支付：智能合约可以自动向代币持有者支付租金收入或股息。这省去了无尽的文书工作和手动记账。

透明度与安全性：每笔代币交易都记录在不可篡改的账本上。因此，房产所有者可以随时回溯验证房产历史，产权欺诈的风险也大大降低。

降低成本与时间：代币销售可以利用简化的法律框架和更快的结算流程。传统交易繁琐的文书工作和长达数月的交割流程被大大简化。

简而言之，房产代币化正在使房地产民主化。它将砖瓦水泥转变为像黄金一样可交易的商品，让任何人——无论是散户还是机构投资者——都能参与房产世界。

全球监管与法律更新

监管是任何进行房产代币化的人面临的首要问题。过去两年，主要司法管辖区已开始明确其对代币化房产的规则：

美国：就美国法律而言，房地产代币被视为证券（适用豪威测试）。美国证券交易委员会2026年1月关于代币化证券的声明确认，代币化证券只是记录在区块链上的证券。因此，发行人通常通过使用现有豁免条款（如Reg D和Reg A+）并与注册经纪商或另类交易系统合作来合规。2026年3月，纳斯达克获得美国证券交易委员会批准试点，这意味着他们现在可以在其交易所上架代币化证券。同时，《统一商法典》第12条已更新，在法律上承认可控电子记录，为数字产权铺平了道路。

欧盟：欧盟的《加密资产市场法规》明确排除了类似证券的代币。代币化的股权或债务（包括房产份额或债券）属于现有的《金融工具市场指令 II/金融工具市场法规》和《招股说明书法规》的管辖范围。例如，德国联邦金融监管局确认代币化参股属于证券，需要招股说明书。法国通过法国金融市场管理局提供可选签证，并引入了虚拟资产服务提供商制度。简而言之，欧盟成员国普遍将房产代币视为投资：发行人需要持有牌照的证券分销商或加密资产服务牌照、完整的了解你的客户/反洗钱程序，并且（对于公开发售）需要发布受监管的招股说明书。

英国：英国监管机构将赋予股权或债权权利的代币视为证券。金融行为监管局的指南和正在进行的法律改革明确指出，处理此类代币的钱包、交易所或基金必须获得授权。英格兰银行的数字证券沙盒（2024年9月启动）是一项值得注意的举措：它允许公司在草案规则下测试代币发行和交易。在全面法律出台之前，英国的房地产代币化通常通过持牌经纪商或平台提供，并需满足标准的反洗钱和披露要求。

中东（阿联酋）：迪拜在该地区处于领先地位。迪拜土地局开展了试点项目，让房产所有者可以创建用于分权所有权的代币。迪拜虚拟资产监管局更新了规则，将代币化现实世界资产纳入一个新的类别，称为资产参考虚拟资产。现在，发行人需要与虚拟资产监管局持牌平台合作，但仍可将产权置于公共登记处。阿布扎比全球市场自2018年起也拥有详细的数字证券制度，允许在其市场监管内进行代币化基金运作。

亚太地区：新加坡将房地产代币视为其《证券与期货法》下的资本市场产品，因此所有常规的投资者保护措施都适用。新加坡金融管理局通过守护者项目和持牌平台鼓励创新。新加坡还拥有允许链上股份发行的基金结构。香港也采取了类似举措，创建了针对代币化证券和基金的特殊牌照制度，但倾向于将这些产品限制在专业投资者范围内。无论如何，新加坡和香港都热衷于提醒人们，即使是代币化产品，标准的投资者保护措施仍然适用。

其他地区：印度在2024年决定允许开发项目的代币化所有权，但仅限于成熟投资者。中国和巴西则较为谨慎，对不受监管的加密投资实施了一些全面禁令。

综上所述，世界各地的监管机构都遵循一个简单的经验法则：如果代币代表房产中的股权、债权或某种形式的利润份额，它就会被视为金融证券或投资。这对发行人意味着，他们必须应对所有常规的证券法律、注册或豁免、持牌中介、反洗钱和了解你的客户检查，以及在许多情况下需要满足招股说明书要求。好消息是，相关框架正在成熟：93%的G20监管机构现已制定或计划制定加密货币规则，国际证监会组织等机构正在制定跨境标准。

主要平台与案例研究

目前已经形成了一个相当规模的生态系统，使代币化房地产成为现实。主要例子包括：Tokeny、Securitize、Polymath、tZERO和Ondo Finance，它们为代币化证券提供全栈合规和交易基础设施。DigiShares和Propy则专注于房产领域。此外还有投资侧项目，如RealT和Lofty，它们将单个出租住宅代币化为50美元代币，分别部署在以太坊和Algorand区块链上。例如，RealT到2025年已将其在美国的1.5亿美元以上租赁房地产进行了分权化。机构级产品也在增长。值得注意的是，RedSwan数字房地产（一个受金融业监管局监管的市场）于2025年9月宣布在Stellar区块链上对1亿美元商业地产进行代币化。该组合包括多户住宅和酒店资产，现已面向全球投资者提供，起投额低且支持全天候交易。这表明成熟企业正在将大宗交易引入链上。

重大房地产代币化交易（2025-2026年）

近期行业内报道的高价值交易：

- 2025年9月，RedSwan在Stellar上对机构级多户住宅和酒店物业进行了1亿美元的组合代币化。

- 2025年，美国平台E-Estate通过其平台对混合商业和住宅房地产进行了1亿美元的代币化房地产组合运作。

- 2025年，RealT在以太坊上对美国出租住宅进行分权代币化，累计代币化价值达1.5亿美元。

- 2025年，Lofty在Algorand上对美国独户出租住宅进行分权代币化，已接入150多处房产，价值5000万美元。

- 2025年，tZERO的另类交易系统进行受监管的房地产证券私募配售，二级交易额达2亿美元。

- 2025年，HoneyBricks进行多户住宅房地产投资，为3500多名投资者完成了1.8亿美元的交易。

像Zonix和Stegx这样的平台正在为房地产代币化吸纳数亿美元，而像tZERO的另类交易系统这样的交易所则处理着大规模的私募发行。与此同时，卢森堡的Blocksquare等项目已开始构建符合欧盟标准的模型，将区块链代币与官方注册的土地权利挂钩。

结论

房地产代币化将在2026年及以后迎来快速扩张。区块链和智能合约创新最终与更清晰的监管相结合，打破了房地产投资的旧有障碍。全球范围内，监管机构开始将代币化房产视为传统证券，或建立框架使人们能够拥有房产的部分份额。机构资本正在涌入，大型交易所正准备上架房地产支持的数字化证券。投资者现在可以以更低的起投额进入代币化房产市场，享受更高的流动性，并相信合规性已内嵌其中。

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